כדאיות השקעה בנדל"ן מסחרי בארה"ב

השקעות בנדל"ן, כמו בשאר אפיקי ההשקעה, מגיעות במגוון צורות. באופן אינטואיטיבי, כאשר אנו חושבים על השקעה בנכס, עולה בדמיוננו נכס למגורים, על צורותיו השונות  (single Family Condo, Townhouse, etc). נכון כי רוב המשקיעים העצמאיים בוחרים באינטואיציה זו, ובכך מסיתים את כספם לאפיקי הנדל"ן ה"נורמטיביים" הללו. מפתיע לראות כי משקיעי הנדל"ן הגדולים ביותר בארה"ב בוחרים דווקא בנדל"ן המסחרי בעדיפות עליונה. ישנן סיבות שונות ומגוונות לבחירתם של המשקיעים הכבדים בנדל"ן המסחרי, ואת חלקם נביא בכתבה הבאה.

קישור למאמר המלא לבחינת כדאיות השקעה בנדל"ן מסחרי בארה"ב - יתרונות, חסרונות ומה שביניהם...

בנוסף תוכלו לדבר עם המומחים של Faropoint בפייסבוק.

שוק הנדל"ן האמריקאי- האם מדובר על אפיק בינוני או ארוך?

לכתבה המלאה שלנו מתוך אתר פורטל הום לחץ כאן
שוק הנדלן בארצות הברית חווה מפלה קשה בשנת 2008 , והוכיח לכולנו שגם בשוק נדל"ן כה מפותח, עדיין עשויותלהווצר "בועות" ו"ניפוח" של מחירים לשיאים חדשים, אשר מנותקים מערכם הריאלי. כל זאת התרחש מתחת לאפם של גדולי הכלכלנים והאנליסטים, וכך ביום בהיר אחד, קרסה לה הפירמידה לווים איבדו את יכולת – האשראי, בנקים איבדו את הנזילות התזרימית ומוסדות פיננסיים איבדו את האמון בבנקים ובדרוג הלווים. מעסיקים החלו בפיטורים המוניים, שוק התעסוקה התייבש, שוק הכסף גם כן. התוצאה ידועה לכולנו צניחת ערך הבתים – בעשרות אחוזים. באותה עת, אלו שכן היו מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא, והבינו שערך הנכסים צלל בשיעור כה רב הרימו את הכפפה, עשו 111 , והבינו די מהר – שעדיף להכריז על חדלות פרעון ולהשיב את הנכס לבנק, מאשר להמשיך ולשלם למלווה עבור פי שלוש מערכו.

פתיחת חשבון בנק בארה"ב ללא נוכחות פיזית

שלום לכולם,

במדריך זה נסקור את היתרונות בפתיחת חשבון בנק בחו"ל למשקיע הישראלי, נבין אם קיימת אופציה לפתיחת חשבון בנק בחול ללא נוכחות פיזית, נבדיל בין סוגי חשבונות בנק שונים בארה"ב, מהן העמלות ודרכי ההתנהלות מול פקידי הבנק ועוד מידע פרקטי רב.

להלן ראשי הפרקים של הנושאים אשר יידונו במדריך:

1. האם ישנה אפשרות של פתיחת חשבון בנק בארה"ב ללא נוכחותי הפיזית?
2. מה כולל תהליך פתיחת חשבון הבנק בחול?

3. באיזה בנק בארה"ב נפתח החשבון? ומהם הסיכונים?

4. התנהלות כספית – העברות בתוך ארה"ב ומחוצה לה, מהן העלויות?

5. מהן עלויות האחזקה של חשבון בנק בארה"ב?

6. מה לגבי פתיחת חשבון בנק עסקי בארה"ב?

7. האם ניתן לפתוח חשבון בנק משותף בארה"ב?

8. אם בכל זאת ביקרתם בארה"ב – הוראות לפתיחת חשבון בנק בארצות הברית באופן עצמאי

9. כיצד לקרוא / לכתוב שיק אמריקאי?

10. דוגמא לממשק הניהול האינטרנטי של וולס פאגו

11. דוגמא לניראות האפליקציה הטלפונית

למעבר ישיר למדריך לפתיחת חשבון בנק בחול יש ללחוץ כאן

בברכת הצלחה,

צוות Faropoint נדל"ן בארה"ב.

כוחו של מינוף נדל"ן בארה"ב

מינוף: השימוש בהון התחלתי, הלוואה או אשראי במטרה לייצר החזר גבוהה על ההשקעה, ביחס להון המושקע, שליטה בנכס בעל ערך גבוהה יותר, או הפחתת חבות/הפסדים.עקרון המינוף הוא כלי רב עוצמה המסוגל לספק יתרונות רבים לתיק ההשקעות שלכם, באם מנוצל בתבונה.

ההגדרה מעלה מדגישה שלושה יתרונות מפתח: א. פוטנצאיל להחזר גבוהה יותר באופן יחסי. ב. השקעה גדולה יותר. ג.  הפחתת החשיפה, החבות האישית וסיכון ההון.

משקיע גדול אמר פעם -"המושג החשוב ביותר בעולם ההשקעות הוא תזרים מזומנים והמילה השניה החשובה היא המינוף. מאמר זה יפרט את קשרי הגומלין שבין מינוף פיננסי לבין קניית נכסים להשקעה ואת הכוח העצום שמינוף זה עלול להסב לנו בתור משקיעי נדל"ן בארה"ב.

ננסה להמחיש את עקרון המינוף באמצעות הדוגמא הבאה:

ישנם שני נכסים המוצעים למשקיע בעל הון עצמי של 100,000$: א. מוצע במחיר של 100,000$. ב. מוצע במחיר של 96,000$. שניהם עונים על הקריטריונים הקריטיים ברמת הסביבה והנכס, וצפויים להישכר בהערכה שמרנית בכ- 900$/חודש. המשקיע צריך להחליט איזה נכס יהווה את ההשקעה הטובה ביותר עבורו. מה על המשקיע לעשות? המידע הנ"ל ינתח את האופציות העומדות בפניו:

1. האפשרות הראשונה היא לשלם במזומן. אפשרות זו תאפשר לו לרכוש רק נכס אחד- כאן הבחירה תהיה בנכס השני שמספק את אתה תשואה בעלות פחותה ב- $4K.

     נכס ב':

מחיר רכישה                 96,000$

הוצאה במזומן              96,000$

הכנסה משכירות           900,000$/חודש (10,800$/לשנה)

תשואה                         11.25%

2.  האופציה השניה של אותו משקיע היא לקחת משכנתא. ההלוואה חולקה ל-2 (אחת לכל נכס), והרי המספרים:

     נכס א':

מחיר רכישה                 100,000$

הון עצמי                       60,000$

גובה ההלוואה              40,000$

הכנסה משכירות           900,000$/חודש (10,800$/לשנה)

החזר חודשי                 227.12$ (5.5% ריבית קבועה)

תשואה                         13.45%

      נכס ב':

מחיר רכישה                     96,000$

הון עצמי                          40,000$

גובה ההלוואה                  56,000$

הכנסה משכירות               900,000$/חודש (10,800$/לשנה)

החזר חודשי                     317.96$ (5.5% ריבית קבועה)

תשואה                            17.46%

הדוגמאות הנ"ל ממחישות בצורה אמיתית מהו כוחו של מינוף. החלק הבא יעסוק ביתרונות נוספים של השימוש במינוף בהשקעות נדל"ן בארה"ב.

כפי שהצגנו עד כה, ישנם שלושה יתרונות מרכזיים לשימוש במינוף. דיברנו על פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר, שליטה בשווי הון גדול יותר, והפחתת הסיכון שבתלות ההונית. שימו לב שהדוגמאות הנ"ל הן ריאליות לחלוטין וממחישות את היתרונות המפורטים בצורה יפה.

א.      היתרון הראשון הוא הפוטנציאל לתשואה גבוהה יותר. עפ"י הדוגמא בפרק הקודם, האופציה שברכישת הנכס השני במזומן בלבד היתה יוצרת למשקיע תשואה של 11.25%, שזוהי אכן תשואה יפה במונחים של השוק הישראלי. באופציה השניה נעשה שימוש במינוף- כאן ראינו פוטנציאל לרכוש את שני הנכסים בתשואה ממוצעת של 15.05%. אנו רואים גידול משמעותי ביותר של 4%.

ב.      היתרון השני הוא היכולת לשלוט בהון גדול יותר. בשימוש במינוף, למשקיעים ישנה האפשרות לרכוש נכסים שדורשים יותר הון מכפי שיש ביכולתם לרכוש בהונם העצמי. טכניקה זו צריכה להיות מנוצלת בצורה מושכלת, שכן, מינוף יתר טומן בחובו סיכון גדול שעשוי לגרור פשיטות רגל. במקרה שלנו נזכיר כי בסיטואציה מס' 2 התאפשר למשקיע לרכוש שני נכסים, למרות שבפועל הונו הספיק לנכס אחד בלבד. תיק השקעות גדול יותר מאפשר רווח גדול יותר (15% על שני נכסים מכניס רווח כפול מ-15% על נכס אחד), ופיזור חכם של הסיכון (כאשר מדובר על רווח משכירות), אשר מאפשר תזרים רציף גם כאשר נכס אחד עומד ריק.

ג.       היתרון השלישי הוא הפחתת הסיכון שבתלות ההונית ז"א הפחתת החשיפה לכסף פרטי במקרה של הפסדים. חשוב להבין שישנו סיכון בכל אפיק השקעה, אפילו בנדל"ן. פוטנציאל אי התפוסה יכול לעזור לנו רבות בנק' זו (ראה שיעור מס' 4 במדריך הוירטואלי), ולאפשר לנו להעריך את מידת אי התפוסה לצורכי חישוב התשואה הריאלית בתזרים המזומנים. בדוגמתנו, בהנחה ו-900$ הוא מחיר השוק, בהחלט ייתכן כי המשקיע לא יימצא דייר מעבר לתקופה הממוצעת של אי התפוסה באזור, בוא נאמר חודשיים. בחודשיים הללו הנכס עמד ריק וההוצאות הקבועות וגורמים אחרים עשויים לשחוק את התשואה על הנכס. במקרה השני במידה ואותה סיטואציה היתה מתרחשת – לאחר כל ההוצאות והחזרי הריבית על המשכנתא- המשקיע היה מכניס תשואה של 4.25 (שזו תשואה ממוצעת+ במושגים של השוק הישראלי).

מטרתו של מאמר זה היא לחשוף אתכם המשקיעים לעולם המינוף, ולסיבה האמיתית שבגינה מצליחים משקיעים חכמים להתעשר. עם זאת, יש להבין שמינוף, כשם שמגלם פונציאל לרווח כך גם מעצים את הסיכוי היחסי להפסד ולכן צריך להעשות בתבונה. ישנו הבדל גדול בין חוב טוב לחוב רע. ואנו בתור משקיעם שמחים לשלם חוב במידה והוא מאפשר לנו לצמוח ולהתפתח בצורה נבונה.

בברכת השקעה נבונה

צוות Faropoint

השפעות שונות על מחירי הנדל"ן בארה"ב- היצע הצללים

מחירי הבתים בארה"ב צנחו לרמות המחירים של 1999. נומינלית, הם נפלו 31% ממחירי השיא בשנת 2006. ללא הנכסים המכונסים המספר הינו 22%. באותו זמן, שיעור הריבית על המשכנתא ירד לרמותיו הנמוכות ביותר בדור הנוכחי. השילוב של בתים זולים וכסף זול גורמים לנכסים להיות ברי השגה כעת יותר מבעשורים שעברו. אז למה לעזאזל  מחירי הנכסים ממשיכים לדרוך במקום? חלקכם יטען שהסיבה טמונה באחוז הבלתי מועסקים והאשראי הלוחץ, אך "היצע הצללים" של נכסים זמינים זוהי מילת המפתח. צרכנים אמריקאים יודעים את הכלל הבסיסי של ביקוש והיצע, ויכולים להיווכח שלמרות שמזה מספר חודשים שבהם היצע הנכסים המוצעים צמוד לממוצע ההיסטורי, מספר עצום של נכסים ממתין בצד.

הביקוש וההיצע הצפויים אינם מאוזנים, ולמרות זאת, זהו רק היבט אחד מתוך ההשפעות הרבות של "היצע הצללים". אחרי הכל, היצע הצללים מהווה חלק ניכר מעסקאות הנדל"ן בארה"ב (בערך חמישית נכון לאמצע 2012). אז מה קורה לערכי הבתים בדרכם לכינוס מוצהר? כשם שקונים פוטנציאליים נרתעים מלהשקיע בנכס שערכו במגמת ירידה- כך בעלי נכסי צללים ונכסים בתהליך כינוס בפרט, אינם ששים להשקיע בבתיהם כי הם חסרי אמונה לגבי התשואה הצפויה. ככל שנכס נמצא בתהליך כינוס מתקדם יותר, כך הוא פחות אטרקטיבי בעיני המשקיע. ללא תחזוק שוטף, מצבו של הבית מחמיר ונהיה קשה יותר למכור אותו. ככלל אצבע ניתן לומר שערכו של הבית הצפוי להגיע לכינוס יירד בשיעור של 0.5% עבור כל חודש של עיכוב הליך הכינוס. מכיוון שמספרם רב, נכסי הצללים, שערכם ירד משמעותית, מוריד את ממוצע המחירים בשוק הנדל"ן בארה"ב כולו.

שחיקת הערך שהצגנו כאן עשויה להיות הסיבה העיקרית למה שמכונה "השפעת המחירים המכונסים"- זהו פער מחירים שבשוק מתוקן לא צריך להתרחש אך הוא אכן נוצר עקב אחזקה ממושכת של בעלי הבתים ומשיכה של תהליך טרום הכינוס מחד, וההיסוס וחוסר הרצון של קונים להתעסק עם אותם נכסים מאידך. כשמסתכלים כמכלול, המחירים אכן יורדים והשערים הכלליים חבוטים. אך כאשר נסתכל על השערים של המכירות הרגילות התמונה הרבה פחות עגומה, כאילו שני שווקים דיור יכולים להתקיים זה לצד זה.

מעבר לאפקט הנ"ל, ישנו אפקט נוסף ופחות מובן מאליו שדוחף את ערכי הנכסים מטה ומכונה- "אפקט החלון השבור"- התחזוקה הירודה ומצבם העגום של נכסי הצללים יוצרים מפגעים חזותיים ומבשרים לתושבים כי השכונה מצויה במגמת ירידה, והתוצאה היא פגיעה בערכם של נכסים שכנים. חלק מהחוקרים מכנים תופעה זו כ"הדבקה". נמצא כי נכסים שנמכרים מ- REO גורמים לנזק של 1% בערכם של נכסים לא מכונסים שנמכרים בטווח של 100 מטר ממקום הנכס הנמכר, אך הפחתת הערך מתחילה לפחות שנה לפני שהבנק לוקח את בעלותו על הנכס ומתחיל לטפל בבעיות שנוצרו בזמן שהנכס עמד ריק.

ככל שהכנס ממשיך "לעמוד", כך התחזוק שלו נדחה ודורש פעולה נרחבת יותר בהמשך- מה שמשליך גם על ערכו העכשווי, וכמו שלמדנו גם על ערך הבתים באזור. בגלל רגולציות ומאמצים הומניטריים לעזור לאותם לווים לא לאבד את קורת הגג- סך הזמן שהנכס מוגדר כמיועד לכינוס הלך והתארך בשנים האחרונות.

לסיכום, זיהינו שלושה דרכים שבהם מלאי הצללים דוחק את מחירי הנדל"ן מטה ומעכב את מחירי התאוששות הכלכלה. מלאי הצללים מותיר ענן כבד על היחס שבין ביקוש להיצע וחוסר האיזון שביניהם, הערך נשחק ישירות בגלל כשל בתחזוק הנכסים, וזה מזיק לערכי הנכסים הסובבים דרך אפקט החלון השבור. מעבר לכך, ישנם אפיקים אחרים של השפעה שלילית, בדוגמת חוסר וודאות ומורכבות כלכלית בתכנון עירוני. מלאי הצללים משחק תפקיד מרכזי המשפיע ישירות על מחירי הנדל"ן בארה"ב וכיוצ"ב על הכלכלה האמריקאית כולה, ובבואנו להשקיע בנדלן בארהב עלינו להבין את ההשפעות של הישירות והעקיפות של רמות היצע זה באזור ההשקעה שאנו מנתחים.

בברכת השקעה נבונה

צוות Faropoint

תהליך פינוי הנכס במידה והדייר חדל פירעון (Memphis Tennessee):

כשמשקיעים בנדל"ן בארה"ב, חשוב מאוד להכיר את כל ההיבטים המשפטיים, ה"בלת"מים" אשר עשויים לצוץ, ולהיערך לקראתם באופן מקצועי. הליך פינוי הנכס מתרחש כאשר הדייר חדל מלשלם את תשלומי השכירות כמתוכנן. הדבר ייתכן מסיבות שונות ומגוונות, כגון, פיטורים, חובות, בעיות בריאותיות לא צפויות, ועוד.

בארה"ב כמו בארה"ב יש חוקה המסדירה סוגייה בעייתית ורגישה זו, העניין הוא שהחוק משתנה ממדינה למדינה (ולפעמים אף משתנה בתוך המחוזות), ועל כן, יש להכיר את החוק באזור ההשקעה שלכם.

ההבדל המהותי בין תהליך פינוי כזה או אחר משתנה בין אם ההליך הינו משפטי או שאינו משפטי ( Judicial and Non judicial), התוצר של תהליכים אלו מבחינתנו מתבטא בזמן. זה אשר מערב בית משפט יצריך זמן רב יותר לפינוי – מה שפחות טוב לנו בתור משקיעים. ישנם מחוזות אשר משלבים את שני התהליכים יחדיו, ועל כן, שוב- צריך לבחון כל אזור פרטנית.

התרשים הנ"ל מניח כי איסוף תשלום השכירות (Collection) מבוצע בראשון לחודש, ומתייחס למטרופולין ממפיס טנסי:

נקודות להתייחסות:

-          כאמור, אם הדייר איחר בתשלום השכ"ד מעבר ל-5 לחודש, חברת הניהול תגבה ממנו 10% ריבית.

-          ניתן לתבוע בגין כל פעולה הפוגעת בנכס או בהכנסה התקינה משכירות.

-          במידה והדייר יצר נזק כלשהו לנכס בזמן הפינוי, ניתן לתבוע פיצוי על הנזקים.

-          לאחר הפינוי, ניתן לתבוע Back Rents על החודשים שהנכס היה מנוע מלהיות מושכר, וכן לתבוע הוצאות משפטיות.

-          ברגע שהנכס פנוי, גם אם הדייר עדיין מצוי בהליכי תביעה, ניתן כבר להשכיר את הנכס לדייר חדש.

-          נכים או אנשים החיים על קצבת ביטוח לאומי, ניתן לפנותם אך לא ניתן לתבוע אותם בתביעה אזרחית לקבלת פיצוי או שיפוי כלשהו.

-          Bankruptcy – הדייר יכול להכריז על עצמו כפושט רגל. הדבר גוזר עליו 7 שנים של חוסר יכולת לקבלת קרדיט למשכנתא או קניית נכס. בזמן שהדייר מכריז על פשיטת רגל – יתכן שהוא יישאר בנכס לשלושה חודשים מבלי שניתן יהיה לפנותו או לגבות ממנו שכ"ד. אולם, אדם אשר הכריז על פשיטת רגל לא יוכל לעשות זאת שוב למשך 10 שנים, ולכן לקבל דייר שהכריז על פשיטת רגל לפני שנתיים – מבטיח לנו באופן וודאי 8 שנים בהם הדייר לא יוכל לעשות זאת שוב. בנוסף, עלות שכ"ט לעו"ד בעבור הכרזת פשיטת רגל יכולה להגיע ל-2000$. ומכאן נסיק כי הסבירות למקרה כזה נמוכה אך צריך להכיר את ההשלכות.

אז מה עלינו לעשות בכדי להימנע מסיטואציה מביכה זו בהשקעה מעבר לים:

Screening – תהליך "הרמת המסך" הוא תהליך המתבצע טרם הכנסת דייר חדש לנכס. לתהליך זה חשיבות מכרעת בהשקעה בארה"ב, שכן, התהליך יכול להשפיע באופן ישיר על התשואה ובהמשך על עליית הערך. מהות התהליך היא לבדוק את יכולת ההחזר של הדייר המבקש לגור במושכר. לשם כך, על חברת הניהול לבדוק את מוסר התשלומים של הדייר (BDI), בנוסף, תבדוק החברה את עברו הפלילי, את מקום עבודתו וכו'. ישנם חברות מבורכות אשר ידברו עם בעל הדירה הקודם ויבקשו לדבר עם המעסיק בעצמם.   

בקרה שוטפת- חברת ניהול איכותית תבצע את בדיקת ה Screening בכל רבעון מחדש, ולאחר כל בדיקה תעדכן את הלקוח בכדי להשאיר את המשקיע בשליטה על השקעתו.

Deposit- יש לקחת פקדון של לפחות חודש אחד בכדי לפצות על התקופה שהנכס נותר בלא דייר ועד התקופה שנקבל את מבוקשנו בתביעה כנגד הדייר המפונה. המטרה היא למזער סיכונים ולשמור על תזרים מזומנים רציף.

בברכת השקעה נבונה,

צוות Faropoint

http://faropoint.co.il

office@faropoint.co.il

כמה דברים ששכחו לספר לנו כשהציעו לנו הצעה מפתה בארה"ב

בפרק הנוכחי נבחן נכס ספיציפי תחת זכוכית מגדלת, ונראה כיצד נכס מדהים בשכונה מדהימה יכול להתברר כהשקעה כושלת.

המידע אותו נחשוף בפרק זה הוא בבחינת סודות מקצוע, וככזה, רוב אנשי השווק יעדיפו להסתירו.

ועל זה יאמר – לא כל הנוצץ זהב.

בברכת השקעה נבונה,
צוות Faropoint
www.faropoint.co.il

Mobile: 972-524529359  /  052-4529359  /  Office: 03-5238301